Vyšší daň z investičních bytů může zdražit nájemné. Pomůže to dostupnosti bydlení?

Vyšší zdanění bytů určených k investici má být jedním z možných nástrojů, jak řešit nedostupné bydlení. Otázkou ale zůstává, co by taková změna udělala s nájemným. Náklady vlastníků se totiž mohou promítnout do cen, které platí nájemníci.

Vyšší daň nemusí znamenat levnější bydlení

Český trh s bydlením se dlouhodobě potýká s vysokými cenami a dostupnost vlastnického bydlení zůstává pro řadu domácností problémem. Nájemní bydlení proto hraje stále důležitější roli.

Do této situace přichází debata o možném vyšším zdanění takzvaných investičních bytů. Zatím ale není jasné, jak by případná změna vypadala, koho by se týkala ani jak vysoká by daň byla. Podle současných vyjádření jde stále o úvahy nad podobou takového opatření.

Právě jeho možný dopad na nájemní bydlení kritizuje generální ředitel společnosti Ekospol Evžen Korec. „Ať už by vyšší daň vypadala jakkoliv, problém s dostupností bydlení nevyřeší. Naopak ho ještě zhorší.“

Jeho argument je jednoduchý. Pokud se vlastníkovi zvýší náklady na držení bytu, může se je pokusit promítnout do nájemného. Neznamená to samozřejmě, že by se vyšší daň automaticky a v plné výši přenesla na nájemníka. Výše nájemného závisí také na nabídce a poptávce v konkrétní lokalitě, konkurenci dalších bytů nebo ochotě vlastníka akceptovat nižší výnos.

Nájemní bydlení dnes zajišťují hlavně soukromí vlastníci

Význam soukromých vlastníků je na českém trhu s nájemním bydlením značný. Stát a obce se sice snaží dostupné nájemní bydlení podporovat, jejich bytový fond ale nemůže pokrýt potřeby všech domácností.

Podle Korce proto není vhodné vnímat majitele investičních bytů pouze jako skupinu, na kterou lze přenést další daňovou zátěž. „Bytovou politiku nyní suplují soukromníci a obce často nemají ani dostatek bytů pro sociální případy či potřebné profese.“

Investiční poptávka po bytech přitom může mít na trh i opačný vliv. Pokud o omezený počet bytů soutěží více kupujících, může přispívat k růstu jejich cen. Debata o investičních bytech proto není jen otázkou daní. Důležité je také to, kolik nových bytů na trhu vzniká a kolik jich je skutečně k dispozici pro dlouhodobé bydlení.

Vyšší náklady se mohou promítnout do rozhodování vlastníků

Pro majitele bytu určeného k pronájmu je výsledkem investice kombinace nájemného, vývoje hodnoty nemovitosti a nákladů spojených s jejím vlastnictvím. Pokud některá z nákladových položek výrazně vzroste, může to ovlivnit jeho rozhodování.

Může se pokusit zvýšit nájemné, investici prodat, nebo naopak přijmout nižší výnos. Hodně bude záležet na konkrétní lokalitě a situaci na trhu.

Právě proto není možné předem říct, že každé zvýšení daně se automaticky promítne do nájemného. Stejně tak ale není možné předpokládat, že vyšší zdanění vlastníků nájemní trh nijak neovlivní.

Kritika daně z nemovitosti

Evžen Korec kromě možného vyššího zdanění investičních bytů zpochybňuje také samotný princip daně z nemovitých věcí. Za problém považuje především to, že se podle něj zdaňuje majetek pořízený z příjmů, které už byly zdaněny. „Daň z nemovitosti by se tak nejenže neměla zvyšovat, ale měla by se naopak jako feudální přežitek zrušit.“

Korec zároveň tvrdí, že případné zrušení daně by veřejné rozpočty v konečném důsledku nemuselo připravit o odpovídající část příjmů, protože domácnosti by ušetřené peníze utratily za jiné zboží a služby, které jsou rovněž zdaňovány.

Jde však o jeho názor na podobu daňového systému. Daň z nemovitých věcí je dnes běžnou součástí českého daňového systému a její výnos směřuje do veřejných rozpočtů.

Více daní, nebo více bytů?

Debata o zdanění investičních bytů tak otevírá širší otázku. Pokud je cílem skutečně zlepšit dostupnost bydlení, samotná změna daní nemusí stačit.

Pro nájemníka je totiž nakonec podstatné něco jiného: kolik bytů je na trhu, kolik za ně zaplatí a zda si je může dlouhodobě dovolit.

Vyšší zdanění může změnit ekonomiku vlastnictví investičního bytu. Samo o sobě ale nevytvoří ani jeden nový byt.

A právě proto se vedle otázky, jak zdanit investiční bydlení, nabízí ještě důležitější otázka: jak dostat na trh více bytů, ve kterých budou lidé skutečně moci bydlet.